Коммерческая недвижимость

Чаще всего цена услуг сторонней управляющей компании складывается из себестоимости работ и дополнительного вознаграждения за профессионализм. При этом существует множество схем, по которым рассчитывается вознаграждение управляющей компании.

1. Гарантированный доход собственника
Эту схему использует администрация Санкт-Петербурга при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все, что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами), является выручкой управляющей компании.
....

При выборе управляющей компании необходимо обращать внимание на опыт ее работы, выраженный в простых количественных показателях. В первую очередь, необходимо узнать срок работы компании на рынке, количество объектов, находящихся в ее управлении, а также количество квадратных метров.

Когда инвестиционный проект рассматривается, предположим, для цели кредитования, одним из важнейших факторов для кредитной организации является то, кто будет осуществлять менеджмент проекта. Всегда и собственники, и кредиторы понимают, что именно от этого фактора зависит уровень обслуживания арендаторов.

Существуют семь основных этапов каждой фазы реализации комплексного проекта ТРК.

Этап 1. Открытие проекта. Проектный комитет (Президент Компании) принимает решение о начале проекта. Штаб предлагает, а Главный руководитель проектов утверждает Руководителя проекта. Подразделение администрирования проекта осуществляет открытие проекта с присвоением ему уникального кода и регистрационного номера.

Этап 2. Анализ результатов предыдущей фазы. Руководитель проекта организует работы по анализу результатов предыдущей фазы. Экспертизе подлежат документы подпроекта, финансовые результаты, сроки выполнения работ и специальные условия. Положительные результаты анализа являются основанием для формирования рабочей группы текущего подпроекта. В случае вы явления рисков, затрудняющих реализацию очередной фазы комплексного проекта, дальнейшие работы выполняются только после решений Главного руководителя проекта или Проектного комитета.
.........

Структурными единицами ДП являются проектные команды, возглавляемые Руководителями проектов. Все руководители проектов подчиняются Руководителю ДП. Только Главный руководитель проектов имеет право назначать руководителя конкретного проекта и освобождать его от руководства.

Все нештатные ситуации, которые выходят за рамки бюджета, плана, выделенных ресурсов и требуют их изменения, должны разрешаться Главным руководителем проекта. Если проблема не регулируется рамками межпроектной координации, то Главный руководитель проекта выносит ее на Проектный, Бюджетный или Ресурсный комитеты. Решение соответствующего комитета является обязательным к исполнению для ДИ.

Полномочия Руководителя проектов, Главного руководителя проектов и Президента Компании в части подписания подрядных договоров должны быть строго регламентированы и разграничены по уровням договорной цены. Пороговые значения каждого уровня для конкретного проекта устанавливаются решением Проектного комитета

Ключевым элементом КРП должен являться орган, на который возлагается полнота ответственности по всем проектам создания ТРК — департамент недвижимости (ДП). Функции ДН:
1. выполнение функций Заказчика;
2. управление проектами создания ТРК;
З. межпроектная координация работ;
4. подготовка, технический надзор и координация
- строительных работ;
- поставок;
- разработки проектно-сметной документации;
5. подготовка исходных данных, экспертиза и координация разработки бизнес-планов;
6. администрирование проектов.

Для эффективной организации деятельности по созданию и вводу в действие большого количества региональных ТРК необходимо сформировать бизнес-систему, обеспечивающую непрерывный «конвейер» реализации проектов (КПР) различной сложности, способную оперативно подстраиваться под региональные специфические особенности и региональную экономическую ситуацию. Важное условие проектирования КРП заключается в сохранении разумного баланса между жесткими регламентами выполнения проектов и возможностью творческого начала (созидания).

Стратегическая цель создания такого «конвейера» — вывести компанию в сжатые сроки на планируемый уровень капитализации.

Для этого КРП должен обладать способностью к масштабированию и саморегулированию. А эта способность, в свою очередь, строится на следующих базовых принципах:
- прозрачность процессов;
- предсказуемость состояний во времени;
- управляемость в штатных и экстремальных ситуациях;
- минимальное время реакции;
- стабильность развития и поведения;
- минимальная избыточность.

Схема управления созданием региональных торгово-развлекательных комплексов.

Успех любого процесса, и строительство объектов коммерческой недвижимости в том числе, зависит в первую очередь от его правильной организации и эффективности управления. Когда компания одновременно ведет работу над несколькими проектами, организация бизнес-процессов должна быть оптимально эффективной. Необходимо детально прописать задачи и функции участников проектов, выстроить систему принятия решений, пределы ответственности, временные ограничения. В этом раз деле мы расскажем, как выстроить схему управления со зданием региональных торгово-развлекательных комплексов с помощью подхода «один проект много подпроектов» на примере крупной девелоперской компании «А» которая далее в тексте будет именоваться «Компания».