Коммерческая недвижимость

Определив объемы предложения и спроса, можно перей ти к анализу их соотношения.
Мерой оценки взаимодействия спроса и предложения на рынке служит недоиспользование.
Недоиспользование — это количество помещений, которые доступны для заполнения в какой-то момент времени, коэффициент недоиспользования — это доля площади свободных помещений в составе общего предложения (в долях единицы).
Если коэффициент недоиспользования высок, то предложение превышает спрос, если коэффициент недоиспользования низок, то спрос превышает предложение. В конечном счете взаимодействие спроса и предложения является основным фактором, определяющим арендные ставки и цены на рынке.
Изменение коэффициента недоиспользования может произойти под влиянием различных сил и процессов и может использоваться в качестве общего индикатора рынка предложения.

Объем предложения — это общая величина фонда недвижимости определенного типа, выраженная в соответствующих единицах.
Для определения предложения не существует особых аналитических подходов. Просто делается подсчет суммы площадей, имеющихся на данном рынке.

В общем виде анализ предложения можно изобразить следующим образом:
1. определение типа анализируемой недвижимости (жилье, офисы, гостиницы и пр.);
2. подсчет числа единиц, существующих на рынке в настоящее время;
З. оценка будущего изменения фонда предложения;
4. прогноз общего фонда предложения в выбранный период времени.

При определении реализуемости на рынке требуется определить, существует ли в настоящее время достаточное предложение недвижимости определенного типа в определенном месте, чтобы удовлетворить спрос, а если нет, то существует ли возможность получения прибыли у тех, кто желает пополнить предложение.

Анализ рынка это общий процесс определения того, возможно ли в условиях данного рынка определенное использование данного объекта недвижимости (участка с улучшениями), чтобы оно было прибыльным.
Особенность первая: анализ рынка процесс интеграционный, с многократным движением вперед-назад в пределах нескольких этапов, когда происходит «доведение» анализа до «точки», в которой возможно принятие решения.

Задача маркетинга достижение высокой степени конкурентоспособности товара/объекта/фирмы, обеспечение долговременного присутствия их на рынке, а так же максимизации прибыли фирмы. Это в полной мере относится и к задачам маркетинга недвижимости.
Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения маркетинговых мероприятий была осознана лишь в последние два-три года, в основном благодаря росту конкуренции.
Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, которые имеют свои особенности, представленные ниже.

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Развитие рынка складской недвижимости диктует его профессиональным участникам необходимость новой классификации. Две крупнейшие компании предлагают свои варианты классификации. Классификация Swiss Realty Group делит все складские помещения на семь классов (Приложение 3). Классификация компании Knight Frank представлена в Приложении 4. По мнению аналитиков этой компании, реконструированное здание, в отличие от первой классификации, не может быть отнесено к классу «А».....

Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия.

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:
- величина торговых площадей;
- зона охвата торгового центра;
- состав арендаторов;
- специфика продаваемых товаров.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В» и «С».
Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев довольно размыты.
Классификация офисной недвижимости разработана компанией «Весаr. Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД). Эта классификация утверждена Гильдией Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) в качестве стандарта для сертификации бизнес-центров.