Коммерческая недвижимость

Коэффициент, применяемый при расчете средневзвешенных ставок и определяемый специализацией арендатора

СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ АРЕНДАТОРОВ / УРОВЕНЬ

Прочее - 1,1
Ювелирные изделия, бижутерия, часы - 1,00
Спиртные напитки - 0,84
Подарки, сувениры, кожгалантерея - 0,84
Косметика и парфюмерия - 0,84
Оптика - 0,83.....

Фиксированная арендная ставка

Под ставкой арендной платы понимается фиксированная сумма (базовая ставка), которую платит арендатор за 1 кв. м арендуемой площади в год. Базовая ставка арендной платы не включает операционные расходы и 18% НДС, уплачиваемый сверх базовой ставки и операционных расходов. Для крупных торговых центров и центров, расположенных в центре города, в договорах аренды зачастую присутствует условие о ежегодном росте ставок арендной платы на 1,5—2% в год (индексация).
Предоплата, которую вносит арендатор, как правило, составляет 2 - З месяца (для московского рынка), дополнительно вносится депозит, также в размере 2 - З-месячной арендной платы, в зависимости от арендатора. Для «якорных» арендаторов и крупных сетевых операторов депозит также может быть заменен банковской гарантией. Предоплата и депозит вносятся после подписания договора в установленный договором срок (обычно 1 неделя). Последующая оплата производится помесячно вперед....

Планируя расширение своей торговой сети, каждый оператор стоит перед выбором - покупать или арендовать отдельные помещения под новые магазины или арендовать площади в торговом центре. Выбор может быть обусловлен различными факторами: скоростью и масштаба ми расширения сети, финансового состояния компании, установленной политикой управления портфелем недвижимости. Подписывая договор аренды в торговом центре, торговые операторы прежде всего исходят из нужд своего бизнеса и рассчитывают, какую рентабельность будет иметь для них аренда помещения.

Для различных магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести:
1. Месторасположение торгового центра.
2. Площадь магазина.
З. Профиль магазина (категория товарного ассортимента).
4. Технические параметры помещения: форма арендуемого помещения, размер витрин, внутренняя планировка).
5. Месторасположение внутри торгового центра (этаж, расположение относительно входа, зон вертикальной циркуляции), что сильно влияет на покупательские потоки рядом с помещением.
6. Окружение магазина (соседние помещения, близость «якорных» магазинов).
7. Узнаваемость представляемого магазином бренда для покупателей в данном месторасположении.
8. Срок аренды.
9. Общее состояние бизнеса компании.
При определении ставки для определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности.
В данной статье будут даны примеры того, как все эти факторы влияют на конечную ставку арендной платы, которую платят арендаторы торгового центра.

В арендную ставку, выставляемую арендаторам основной массой бизнес-центров, входят следующие виды платежей:
- НДС;
- коммунальные платежи;
- контрольно-пропускной режим (круглосуточная охра на здания; видеонаблюдение);
- техническое обслуживание здания;
.....

Техническая оснащенность бизнес-центра является вторым значимым фактором после его местоположения. При прочих равных условиях хорошая техническая оснащенность может увеличить величину арендной ставки на 30 - 50%. Обычно фактор технической оснащенности и отделки ставят на второе место по той причине, что оснащение здания можно при необходимости изменить, а вот фактор местоположения остается неизменным. Однако существует много примеров того, как в спорном с точки зрения местоположения районе организовывался бизнес-центр, оснащенный и отделанный по высоким современным стандартам, и начинал функционировать как объект класса «А». Конечно, при этом здание, хоть и не находилось в центре города, но имело хорошее окружение и транспортную доступность.

Существуют и обратные примеры: в Петербурге на Невском проспекте находится большое количество объектов коммерческой недвижимости, которые по местоположению относятся классу «А», однако по техническому состоянию могут претендовать только на уровень «С». Как правило - это объекты, принадлежащие городу, имеющие историческую ценность или запутанную правовую историю. Часто бывает, что современные требования к бизнес-центрам высокого класса входят в противоречия с требованиями к охране памятников. В таком случае на объект почти невозможно найти инвестора - здесь нужен скорее меценат.

Местоположение офисного центра является наиболее существенным фактором, на основе которого формируется арендная ставка. В свою очередь фактор местоположения формируется на основе нескольких основополагающих факторов:
- близость к центру города и к центрам деловой активности;
- транспортная инфраструктура;
- престижность окружения.

Местоположение бизнес-центра - это та данность, на которую собственник объекта практически не может влиять. Поэтому для собственника очень важно заблаговременно изучить все «плюсы» и «минусы», а главное, перспективы территории, на которой он собирается создавать подобный объект. От местоположения будет зависеть приемлемый уровень отделки будущего бизнес-центра. Следует учитывать, что характеристики и значимость этого фактора со временем меняются. Например, строительство станции метрополитена недалеко от здания может привести к улучшению местоположения этого объекта и к повышению арендной ставки в бизнес-центре, рас положенном в этом здании.

Можно выделить восемь групп ценообразующих факторов, оказывающих влияние на величину рыночной ставки арендной платы. Из них особо выделим три наиболее существенных фактора, которые влияют на уровень арендной ставки практически всегда:
- местоположение объекта;
- технический уровень здания;
- профессионализм управления.

Три этих фактора положены в основу классификации офисных зданий, однако на сегодняшний день в России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих стандартам офисного делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами называются как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города, или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

Первым и главным тезисом данного текста является утверждение - оценкой арендных ставок для бизнес-центра должны заниматься профессиональные управляющие компании, имеющие в своем штате профессиональных маркетологов, оценщиков недвижимости, а также управляющих-практиков. Только при таком подходе, сочетающем теорию и практику оценки, можно установить ставку арендной платы, адекватную и максимально выгодную для собственника.

Ставка арендной платы это цена права пользования и владения единицей площади объекта в течение определенного промежутка времени (год, месяц, час). Она является предметом торга: цена предложения исходит от продавца (арендодателя), цена спроса формируется покупателем (арендатором), цена сделки фиксируется в договоре аренды.
Рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена указанного права пользования и владения подлежит оценке методами трех подходов, отражающих «точки зрения»:
- типичного продавца («затратный» подход);
- типичного покупателя («доходный» подход);
- рынка (рыночный подход).

В то время как необходимость и способы реализации рыночного подхода очевидны (применяется метод моделирования рынка аренды при массовой оценке и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложений - при индивидуальной оценке, возможность приме нения других подходов требует обоснования. С учетом сказанного ниже предлагается схема рассуждений оценщика, обязанного отразить точки зрения типичного арендодателя (управляющего объектом) и типичного арендатора.