Коммерческая недвижимость

Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», Положением «О приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов , другими нормативными документами региональных и местных органов власти.
На практике управляющая/эксплуатирующая компания приходит на объект на разных стадиях готовности последнего. Рассмотрим некоторые из вариантов развития событий с участием такой компании.

При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (ст. 52 ГК).
При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Законодательно установлено, что основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Заключение договора, вы бор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РФ, является исключительной компетенцией участников инвестиционного процесса. Не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц в осуществление договорных отношений, выходящее за пределы их компетенции.

Можно перенести общие принципы подбора подрядчика-проектанта на подбор подрядчика-строителя. Понятно, что творческая составляющая не является важной в данном случае. Исключительное значение имеет опыт совместных, успешно выполненных работ. Однако иногда появляется необходимость поиска новых хозяйственных отношений: например, при загруженности традиционного подрядчика или при необходимости корректировать цены подрядных работ.

дна из важных функций заказчика контроль и комплектности и комплектности проектной и рабочей документации.
При этом речь не идет о контроле качества принятых проектных решений, их эффективности и техническом уровне. Контролируется оформление документации: достоверность, комплектность, полнота, необходимая детальность. Проверяется не столько соответствие стандартам оформления документации, сколько подготовленности ее к использованию для организации и ведения строительных работ. Работа в этом направлении ведется представителями заказчика в процессе всего этапа проектирования, но основной является итоговая приемка.

Согласование и экспертиза проектов проводится в целях предотвращения размещения и строительства объектов, использование которых нарушит права граждан и юридических лиц, интересы государства, а также в целях контроля за соблюдением застройщиком условий инвестиционного договора, требований разрешительной документации, государственных и территориальных стандартов, норм и правил. В соответствии с законодательством Российской Федерации все инвестиционные проекты строительства, реконструкции зданий и сооружений, не зависимо от источников финансирования и форм собственности, подлежат государственной экспертизе. Строительство объектов без получения необходимых согласований и положительного заключения органов государственной экспертизы не допускается.

Инвестиции в недвижимость — это вложение капитала в создание или трансформацию недвижимых объектов с целью получения прибыли. Как в любой сфере экономики, отдельные сегменты недвижимости имеют разную доходность в разное время и в разных местах.

Инвестиции — это затраты ради отдачи. Как и в любой сфере экономики, инвестиции стремятся туда, где отдача выше или надежнее на много лет. Инвестиции в недвижимость по своей отдаче в разное время и в разных местах могут уступать другим видам вложений или превосходить их, но в целом отличаются более высокой надежностью, имея результатом материальную основу многолетнего пользования.

Цель работы — четко позиционировать объект в рамках выбранного направления развития, обосновать его доходные характеристики.
Документ определяет, как правило, специализацию и уровень (класс) будущего объекта, его целевую аудиторию.

Этот документ обосновывает ценообразование и формирует предпосылки для создания архитектурной концепции объекта.
Торговые помещения отличаются от большинства остальных помещений тем, что для них важным является то, сколько людей (покупателей) и какого уровня благосостояния приходят в них ежедневно. При выборе посещения того или иного торгового помещения покупатели всегда обосновывают свой выбор тем, какого качества и в каком объеме товары и услуги он может получить/приобрести в том или ином торговом центре.

Потребности посетителей торговых помещений раньше ограничивались исключительно покупками необходимых им товаров. Но свой бюджет граждане распределяют не только на покупки, но и на развлечения. Исследования показывают, что чем выше доход семьи, тем меньшая часть ее бюджета тратится на товары первой необходимости.

Цель работы — определить наилучшее применение имеющемуся в распоряжении собственника / девелопера объекту (земельному участку, зданию). Иногда его называют Отчет о наилучшем и наиболее эффективном использовании.

В целом, если отчет изготовлен качественно, он уже дает полное представление о том, в каком направлении стоит развивать объект. В этом отчете анализируется окружение объекта (или земельного участка), доступность транспортная и/или пешеходная, разрабатывается финансовая модель и исследуется доходность объекта, проводится краткая юридическая экспертиза правоустанавливающих документов. Доходность просчитывается по всем реалистичным вариантам использования. После этого результаты расчетов сравниваются, и выбирается тот вариант, чистая приведенная стоимость которого выше, чем у других вариантов.

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.