Коммерческая недвижимость

Техническая оснащенность бизнес-центра является вторым значимым фактором после его местоположения. При прочих равных условиях хорошая техническая оснащенность может увеличить величину арендной ставки на 30 - 50%. Обычно фактор технической оснащенности и отделки ставят на второе место по той причине, что оснащение здания можно при необходимости изменить, а вот фактор местоположения остается неизменным. Однако существует много примеров того, как в спорном с точки зрения местоположения районе организовывался бизнес-центр, оснащенный и отделанный по высоким современным стандартам, и начинал функционировать как объект класса «А». Конечно, при этом здание, хоть и не находилось в центре города, но имело хорошее окружение и транспортную доступность.

Существуют и обратные примеры: в Петербурге на Невском проспекте находится большое количество объектов коммерческой недвижимости, которые по местоположению относятся классу «А», однако по техническому состоянию могут претендовать только на уровень «С». Как правило - это объекты, принадлежащие городу, имеющие историческую ценность или запутанную правовую историю. Часто бывает, что современные требования к бизнес-центрам высокого класса входят в противоречия с требованиями к охране памятников. В таком случае на объект почти невозможно найти инвестора - здесь нужен скорее меценат.

Местоположение офисного центра является наиболее существенным фактором, на основе которого формируется арендная ставка. В свою очередь фактор местоположения формируется на основе нескольких основополагающих факторов:
- близость к центру города и к центрам деловой активности;
- транспортная инфраструктура;
- престижность окружения.

Местоположение бизнес-центра - это та данность, на которую собственник объекта практически не может влиять. Поэтому для собственника очень важно заблаговременно изучить все «плюсы» и «минусы», а главное, перспективы территории, на которой он собирается создавать подобный объект. От местоположения будет зависеть приемлемый уровень отделки будущего бизнес-центра. Следует учитывать, что характеристики и значимость этого фактора со временем меняются. Например, строительство станции метрополитена недалеко от здания может привести к улучшению местоположения этого объекта и к повышению арендной ставки в бизнес-центре, рас положенном в этом здании.

Можно выделить восемь групп ценообразующих факторов, оказывающих влияние на величину рыночной ставки арендной платы. Из них особо выделим три наиболее существенных фактора, которые влияют на уровень арендной ставки практически всегда:
- местоположение объекта;
- технический уровень здания;
- профессионализм управления.

Три этих фактора положены в основу классификации офисных зданий, однако на сегодняшний день в России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих стандартам офисного делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами называются как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города, или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

Первым и главным тезисом данного текста является утверждение - оценкой арендных ставок для бизнес-центра должны заниматься профессиональные управляющие компании, имеющие в своем штате профессиональных маркетологов, оценщиков недвижимости, а также управляющих-практиков. Только при таком подходе, сочетающем теорию и практику оценки, можно установить ставку арендной платы, адекватную и максимально выгодную для собственника.

Ставка арендной платы это цена права пользования и владения единицей площади объекта в течение определенного промежутка времени (год, месяц, час). Она является предметом торга: цена предложения исходит от продавца (арендодателя), цена спроса формируется покупателем (арендатором), цена сделки фиксируется в договоре аренды.
Рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена указанного права пользования и владения подлежит оценке методами трех подходов, отражающих «точки зрения»:
- типичного продавца («затратный» подход);
- типичного покупателя («доходный» подход);
- рынка (рыночный подход).

В то время как необходимость и способы реализации рыночного подхода очевидны (применяется метод моделирования рынка аренды при массовой оценке и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложений - при индивидуальной оценке, возможность приме нения других подходов требует обоснования. С учетом сказанного ниже предлагается схема рассуждений оценщика, обязанного отразить точки зрения типичного арендодателя (управляющего объектом) и типичного арендатора.

Инвестиции в недвижимость — это вложение капитала в создание или трансформацию недвижимых объектов с целью получения прибыли. Как в любой сфере экономики, отдельные сегменты недвижимости имеют разную доходность в разное время и в разных местах.

Инвестиции — это затраты ради отдачи. Как и в любой сфере экономики, инвестиции стремятся туда, где отдача выше или надежнее на много лет. Инвестиции в недвижимость по своей отдаче в разное время и в разных местах могут уступать другим видам вложений или превосходить их, но в целом отличаются более высокой надежностью, имея результатом материальную основу многолетнего пользования.