Коммерческая недвижимость

Чаще всего цена услуг сторонней управляющей компании складывается из себестоимости работ и дополнительного вознаграждения за профессионализм. При этом существует множество схем, по которым рассчитывается вознаграждение управляющей компании.

1. Гарантированный доход собственника
Эту схему использует администрация Санкт-Петербурга при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все, что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами), является выручкой управляющей компании.
....

Техническая оснащенность бизнес-центра является вторым значимым фактором после его местоположения. При прочих равных условиях хорошая техническая оснащенность может увеличить величину арендной ставки на 30 - 50%. Обычно фактор технической оснащенности и отделки ставят на второе место по той причине, что оснащение здания можно при необходимости изменить, а вот фактор местоположения остается неизменным. Однако существует много примеров того, как в спорном с точки зрения местоположения районе организовывался бизнес-центр, оснащенный и отделанный по высоким современным стандартам, и начинал функционировать как объект класса «А». Конечно, при этом здание, хоть и не находилось в центре города, но имело хорошее окружение и транспортную доступность.

Существуют и обратные примеры: в Петербурге на Невском проспекте находится большое количество объектов коммерческой недвижимости, которые по местоположению относятся классу «А», однако по техническому состоянию могут претендовать только на уровень «С». Как правило - это объекты, принадлежащие городу, имеющие историческую ценность или запутанную правовую историю. Часто бывает, что современные требования к бизнес-центрам высокого класса входят в противоречия с требованиями к охране памятников. В таком случае на объект почти невозможно найти инвестора - здесь нужен скорее меценат.

Структурными единицами ДП являются проектные команды, возглавляемые Руководителями проектов. Все руководители проектов подчиняются Руководителю ДП. Только Главный руководитель проектов имеет право назначать руководителя конкретного проекта и освобождать его от руководства.

Все нештатные ситуации, которые выходят за рамки бюджета, плана, выделенных ресурсов и требуют их изменения, должны разрешаться Главным руководителем проекта. Если проблема не регулируется рамками межпроектной координации, то Главный руководитель проекта выносит ее на Проектный, Бюджетный или Ресурсный комитеты. Решение соответствующего комитета является обязательным к исполнению для ДИ.

Полномочия Руководителя проектов, Главного руководителя проектов и Президента Компании в части подписания подрядных договоров должны быть строго регламентированы и разграничены по уровням договорной цены. Пороговые значения каждого уровня для конкретного проекта устанавливаются решением Проектного комитета

Определив объемы предложения и спроса, можно перей ти к анализу их соотношения.
Мерой оценки взаимодействия спроса и предложения на рынке служит недоиспользование.
Недоиспользование — это количество помещений, которые доступны для заполнения в какой-то момент времени, коэффициент недоиспользования — это доля площади свободных помещений в составе общего предложения (в долях единицы).
Если коэффициент недоиспользования высок, то предложение превышает спрос, если коэффициент недоиспользования низок, то спрос превышает предложение. В конечном счете взаимодействие спроса и предложения является основным фактором, определяющим арендные ставки и цены на рынке.
Изменение коэффициента недоиспользования может произойти под влиянием различных сил и процессов и может использоваться в качестве общего индикатора рынка предложения.