Коммерческая недвижимость

Строительство и реконструкцию зданий и сооружений в Российской Федерации разрешается производить только при наличии соответствующей проектной документации. Разработка проектной документации процесс длительный, трудоемкий и достаточно дорогостоящий. Часто возникают ситуации с необходимостью проведения проектных работ не в полном объеме, с уровнем про работки и детализации, достаточным для обоснования целесообразности инвестирования в объект недвижимости и проведения полномасштабных проектных работ. В этих случаях говорят о необходимости предпроектной подготовки решения, о разработке предпроектных предложений или о подготовке обоснований инвестиций.

Предпроектная подготовка строительства — комплекс работ, проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории (участке) и получения права на ее проведение.

Процесс выбора участка обычно начинается на уровне основного рынка. Целью этого анализа является определение наилучшего участка для конкретного использования.
В процессе анализа, в частности, необходимо:
- определить цель клиента/ критерии местоположения анализа участка;
- определить рейтинг критериев;
- изучить экономическое положение на основном рынке,
- определить, существует ли невосполненный спрос;
- определить интересующие местоположения и конкретные участки в этих местоположениях;
- выполнить технический анализ местоположения участка;
- выполнить функциональный анализ местоположения участка;
- выбрать наилучший участок на основании критериев местоположения участка;
- убедиться, что конкретное использование этого участка реализуемо с финансовой точки зрения.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования участка следующим критериям:....

Функциональные аспекты также важны для всех типов анализа реализуемости как при выборе участка, так и при определении его наилучшего использования.
Рассмотрим основные элементы функциональной реализуемости, которые следует проанализировать.
Престижность и близость к центрам:
- престижность района и улицы;
- удаленность от центра города, центров локального влияния и деловой активности;
- зона градостроительной ценности;
- близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам, характеристики прилегающих трасс и улиц;
- удаленность от ближайших станций метрополитена, наличие маршрутов общественного транспорта;
- интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
- видимость с улицы, наличие парковочного пространства и пр.

Анализ местоположения и анализ участка тесно связаны. Анализ участка проводится в соответствии с характеристиками участка как такового. Анализ местоположения апеллирует к району вокруг участка.