Коммерческая недвижимость

С позиции заказчика можно выделить три уровня качества проектирования.
1. Качество проекта, его полезность для целей и задач качество проекта заказчика-инвестора:
- функциональное качество - удобство-функциональность принятых объемно-планировочных решений, обеспечивающая существующую технологию использования объекта и возможность модернизации или пере профилирования;
- технический уровень принятых проектных решений применение эффективных строительных материалов, строительных технологий и технологического и инженерного оборудования объекта;
- обеспечение финансовой эффективности и финансовой реализуемости объекта - объект должен быть экономичным не только при его строительстве, но и при его дальнейшей эксплуатации; объемно-планировочное решение объекта должно обеспечивать оптимальное соотношение площадей помещений, приносящих доход, и площадей помещений вспомогательного назначения; объемно-планировочное, конструктивное и инженерное решение объекта должно обеспечивать эффективную схему инвестирования в строительство и эксплуатацию объекта;

Согласование и экспертиза проектов проводится в целях предотвращения размещения и строительства объектов, использование которых нарушит права граждан и юридических лиц, интересы государства, а также в целях контроля за соблюдением застройщиком условий инвестиционного договора, требований разрешительной документации, государственных и территориальных стандартов, норм и правил. В соответствии с законодательством Российской Федерации все инвестиционные проекты строительства, реконструкции зданий и сооружений, не зависимо от источников финансирования и форм собственности, подлежат государственной экспертизе. Строительство объектов без получения необходимых согласований и положительного заключения органов государственной экспертизы не допускается.

Проектная документация, содержащая архитектурно-градостроительные решения и технические решения, учитывающие социальные, экономические, функциональные, инженерные, технологические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для согласования, экспертизы, утверждения и разработки рабочей документации, включая, при необходимости, сметную стоимость строительства. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме, в виде карт (схем) и чертежей.

Стадийность проектирования устанавливает заказчик в рамках строительных норм и существующей практики проектирования. Строительные нормы рекомендуют следующие подходы:
1. Любой вариант стадийности проектирования предусматривает наличие предпроектной подготовки - согласованных и утвержденных обоснований инвестиций, предпроектных проработок или необходимой градостроительной документации (градостроительного регламента, проекта планировки, градостроительного плана земельного участка).
2. В основном проектирование проводится в два этапа:
1-й этап - проект (ТЭО - технико-экономическое обоснование) и 2-й этап - рабочая документация. На стадии «проект» разрабатывается проектная документация.

Обязательным этапом проектной подготовки строительства являются инженерные изыскания. На основе
материалов инженерных изысканий осуществляется раз работка рекомендаций для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений. В состав инженерных изысканий для строительства входят следующие основные виды:
- инженерно-геодезические изыскания;

Для выполнения проектных работ заказчик заключает договор с организациями, имеющими лицензии на ведение соответствующих видов деятельности. Заказчик и подрядчик (проектировщик) заключают договор в соответствии с действующим законодательством с соответствующими нормами в области проектирования и строительства с требованиями исходно-разрешительной документации и задания на проектирование объекта, утвержденного заказчиком. Органы государственной власти, органы местного самоуправления не имеют права вмешиваться в договорные отношения заказчика с подрядчиком при соблюдении ими российского законодательства.

Задание на проектирование это не просто часть исходной документации, не просто приложение к договору с проектной организацией, это показатель, можно сказать, индикатор отношения заказчика к своему проекту. Тщательно проработанное и детализированное задание говорит о том, что заказчик очень твердо знает, какой результат должен быть получен в ходе проектных работ, будет жестко контролировать все составляющие проекта и график работ, имеет подготовленный инструмент разрешения творческих споров и конфликтов с проектировщиком.

Выбор подрядчика всегда ответственная задача, но выбор проектировщика, пожалуй, наиболее ответственный выбор в инвестиционно-строительном проекте. Основанием для такого заключения служит то, что именно проектная организация «создает» ваш объект — сначала в головах проектантов, а потом на бумаге. От того, как будет продуман и спроектирован объект, зависит, прежде всего, эффективность его эксплуатации, а также сроки и стоимость строительства. Причем это касается не только крупных принципиальных решений, но и множества рабочих деталей. Ошибка в выборе проектной организации может значительно ухудшить параметры инвестиционной идеи и даже вообще обесценить ее. Некачественные проектные решения создают множество проблем в процессе строительного производства, могут привести к неоправданному затягиванию сроков и переделкам. даже самый профессионально подготовленный и внимательный специалист заказчика не в состоянии проконтролировать весь проект, во всей совокупности проектных решений и в их взаимосвязи.

аказчик готовит и передает проектировщику исходные данные, необходимые для проектирования. В зависимости от конкретной ситуации исходные данные могут быть представлены в разных видах, на разных носителях и форматах, в разном объеме и в разное время. Предполагается, что заказчик должен обеспечить проектировщика информацией и документацией, достаточной для ведения проектных работ по объекту в соответствии с заданием на проектирование. Какая это будет информация, в каком виде и в какое время она будет предоставлена проектировщику - это предмет переговоров заказчика с проектировщиком, зафиксированный в договоре на проектирование.
Сбор исходных данных осуществляется заказчиком, если привлечение к данной работе проектировщика не предусмотрено договором (контрактом). Ответственность за достоверность исходных данных, используемых для проектирования, несут государственные службы или юридические лица, представившие эти исходные данные, а так же заказчик - в соответствии с действующим законодательством.

Заказчик специально готовится к серьезным работам на этапе разработки архитектурно-строительного проекта. Как правило, при этом не выделяются специально организованные мероприятия, все осуществляется, как говорят, в рабочем порядке. Однако это не освобождает разработчика от необходимости выполнения ряда организационных и технических действий, обеспечивающих разумную организацию хода проектирования.