Коммерческая недвижимость

Коэффициент, применяемый при расчете средневзвешенных ставок и определяемый специализацией арендатора

СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ АРЕНДАТОРОВ / УРОВЕНЬ

Прочее - 1,1
Ювелирные изделия, бижутерия, часы - 1,00
Спиртные напитки - 0,84
Подарки, сувениры, кожгалантерея - 0,84
Косметика и парфюмерия - 0,84
Оптика - 0,83.....

Фиксированная арендная ставка

Под ставкой арендной платы понимается фиксированная сумма (базовая ставка), которую платит арендатор за 1 кв. м арендуемой площади в год. Базовая ставка арендной платы не включает операционные расходы и 18% НДС, уплачиваемый сверх базовой ставки и операционных расходов. Для крупных торговых центров и центров, расположенных в центре города, в договорах аренды зачастую присутствует условие о ежегодном росте ставок арендной платы на 1,5—2% в год (индексация).
Предоплата, которую вносит арендатор, как правило, составляет 2 - З месяца (для московского рынка), дополнительно вносится депозит, также в размере 2 - З-месячной арендной платы, в зависимости от арендатора. Для «якорных» арендаторов и крупных сетевых операторов депозит также может быть заменен банковской гарантией. Предоплата и депозит вносятся после подписания договора в установленный договором срок (обычно 1 неделя). Последующая оплата производится помесячно вперед....

Планируя расширение своей торговой сети, каждый оператор стоит перед выбором - покупать или арендовать отдельные помещения под новые магазины или арендовать площади в торговом центре. Выбор может быть обусловлен различными факторами: скоростью и масштаба ми расширения сети, финансового состояния компании, установленной политикой управления портфелем недвижимости. Подписывая договор аренды в торговом центре, торговые операторы прежде всего исходят из нужд своего бизнеса и рассчитывают, какую рентабельность будет иметь для них аренда помещения.

Для различных магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести:
1. Месторасположение торгового центра.
2. Площадь магазина.
З. Профиль магазина (категория товарного ассортимента).
4. Технические параметры помещения: форма арендуемого помещения, размер витрин, внутренняя планировка).
5. Месторасположение внутри торгового центра (этаж, расположение относительно входа, зон вертикальной циркуляции), что сильно влияет на покупательские потоки рядом с помещением.
6. Окружение магазина (соседние помещения, близость «якорных» магазинов).
7. Узнаваемость представляемого магазином бренда для покупателей в данном месторасположении.
8. Срок аренды.
9. Общее состояние бизнеса компании.
При определении ставки для определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности.
В данной статье будут даны примеры того, как все эти факторы влияют на конечную ставку арендной платы, которую платят арендаторы торгового центра.

Можно выделить восемь групп ценообразующих факторов, оказывающих влияние на величину рыночной ставки арендной платы. Из них особо выделим три наиболее существенных фактора, которые влияют на уровень арендной ставки практически всегда:
- местоположение объекта;
- технический уровень здания;
- профессионализм управления.

Три этих фактора положены в основу классификации офисных зданий, однако на сегодняшний день в России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих стандартам офисного делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами называются как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города, или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

Первым и главным тезисом данного текста является утверждение - оценкой арендных ставок для бизнес-центра должны заниматься профессиональные управляющие компании, имеющие в своем штате профессиональных маркетологов, оценщиков недвижимости, а также управляющих-практиков. Только при таком подходе, сочетающем теорию и практику оценки, можно установить ставку арендной платы, адекватную и максимально выгодную для собственника.

Существуют семь основных этапов каждой фазы реализации комплексного проекта ТРК.

Этап 1. Открытие проекта. Проектный комитет (Президент Компании) принимает решение о начале проекта. Штаб предлагает, а Главный руководитель проектов утверждает Руководителя проекта. Подразделение администрирования проекта осуществляет открытие проекта с присвоением ему уникального кода и регистрационного номера.

Этап 2. Анализ результатов предыдущей фазы. Руководитель проекта организует работы по анализу результатов предыдущей фазы. Экспертизе подлежат документы подпроекта, финансовые результаты, сроки выполнения работ и специальные условия. Положительные результаты анализа являются основанием для формирования рабочей группы текущего подпроекта. В случае вы явления рисков, затрудняющих реализацию очередной фазы комплексного проекта, дальнейшие работы выполняются только после решений Главного руководителя проекта или Проектного комитета.
.........

Структурными единицами ДП являются проектные команды, возглавляемые Руководителями проектов. Все руководители проектов подчиняются Руководителю ДП. Только Главный руководитель проектов имеет право назначать руководителя конкретного проекта и освобождать его от руководства.

Все нештатные ситуации, которые выходят за рамки бюджета, плана, выделенных ресурсов и требуют их изменения, должны разрешаться Главным руководителем проекта. Если проблема не регулируется рамками межпроектной координации, то Главный руководитель проекта выносит ее на Проектный, Бюджетный или Ресурсный комитеты. Решение соответствующего комитета является обязательным к исполнению для ДИ.

Полномочия Руководителя проектов, Главного руководителя проектов и Президента Компании в части подписания подрядных договоров должны быть строго регламентированы и разграничены по уровням договорной цены. Пороговые значения каждого уровня для конкретного проекта устанавливаются решением Проектного комитета

Ключевым элементом КРП должен являться орган, на который возлагается полнота ответственности по всем проектам создания ТРК — департамент недвижимости (ДП). Функции ДН:
1. выполнение функций Заказчика;
2. управление проектами создания ТРК;
З. межпроектная координация работ;
4. подготовка, технический надзор и координация
- строительных работ;
- поставок;
- разработки проектно-сметной документации;
5. подготовка исходных данных, экспертиза и координация разработки бизнес-планов;
6. администрирование проектов.

Для эффективной организации деятельности по созданию и вводу в действие большого количества региональных ТРК необходимо сформировать бизнес-систему, обеспечивающую непрерывный «конвейер» реализации проектов (КПР) различной сложности, способную оперативно подстраиваться под региональные специфические особенности и региональную экономическую ситуацию. Важное условие проектирования КРП заключается в сохранении разумного баланса между жесткими регламентами выполнения проектов и возможностью творческого начала (созидания).

Стратегическая цель создания такого «конвейера» — вывести компанию в сжатые сроки на планируемый уровень капитализации.

Для этого КРП должен обладать способностью к масштабированию и саморегулированию. А эта способность, в свою очередь, строится на следующих базовых принципах:
- прозрачность процессов;
- предсказуемость состояний во времени;
- управляемость в штатных и экстремальных ситуациях;
- минимальное время реакции;
- стабильность развития и поведения;
- минимальная избыточность.