Коммерческая недвижимость

С учетом криминальной ситуации в стране, а также роста преступлений в сфере хищений чужого имущества, из которых отдельной строкой можно выделить преступления, связанные с противоправным проявлением в отношении имущества и арендаторов помещений, представляется необходимым решение вопроса об организации комплексных мероприятий в сфере защиты имущества.
Развитие коммерческой недвижимости повлекло за собой и соответствующее развитие систем безопасности, структурированных таким образом, чтобы достичь наибольшего эффекта для защиты имущества собственников.

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.
На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.
1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.
2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», Положением «О приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов , другими нормативными документами региональных и местных органов власти.
На практике управляющая/эксплуатирующая компания приходит на объект на разных стадиях готовности последнего. Рассмотрим некоторые из вариантов развития событий с участием такой компании.

Профессионализация управления инженерной и социальной инфраструктурой объекта как единого комплекса привела к появлению на отечественном рынке труда новых специалистов, которых в развитых странах называют «фасилити (Facility) менеджерами»

В методических материалах и положениях по организации деятельности заказчика строительства и заказчика-застройщика обычно говорится о задачах и функциях заказчика Ниже приводится их типичный вариант. Необходимо добавить, что реальные формы, объем и интенсивность участия службы заказчика в управлении строительством прежде всего, зависят от постановки за дачи инвестором, субъективных возможностей конкретных специалистов службы заказчика, а также способностей и возможностей генподрядной организации.
Ниже перечислены задачи и функции заказчика по управлению строительством.

В традиционной схеме взаимодействия участников инвестиционного строительного проекта роли и функции участников процесса последовательны, четко разделены и разграничены, взаимно дополняя друг друга и представляя собой вместе логичное целое, отточенное опытом столетий строительной деятельности.
Инвестор и Застройщик — два хозяина положения, находящиеся у истоков строительного проекта. Они определяют цели проекта, задают тон всей работе, подбирают Заказчика, соответствующего проекту и, в случае необходимости, меняют цели проекта.
Заказчик — центральное звено проекта, определяет двух последующих участников проекта (Проектировщика и Подрядчика), ставит перед ними задачи и контролирует их работу. Это та фигура, которая взаимоувязывает инвестиционные цели, объемно-планировочные решения и строительную реализацию, контролирует ход процесса. К заказчику сходятся все «ниточки» строительного проекта.

Состав и технологическая последовательность строи тельного этапа каждого конкретного инвестиционного проекта могут существенно отличаться от характеристик этого этапа для других проектов. На характеристики строительного этапа оказывают влияние многие факторы: характер создаваемого объекта недвижимости, инфраструктура, в которую он встраивается, требования сторонних организаций, возможности подрядных организаций, возможности финансирования и др. Очень обобщенно они могут выглядеть следующим образом:

Строительный этап для инвестора и заказчика время основных финансовых рисков. Уже практически ясно, каким будет объект, решены все основные концептуальные вопросы, виртуально объект существует, осталось осуществить его физическую реализацию. Идея создания объекта должна воплотиться в «плоть и кровь», то есть в металл и бетон.