Коммерческая недвижимость

Клининг — это профессиональная уборка силами специализированных компаний.
Однако чтобы лучше разобраться с тем, что такое клининг, приведем простой пример. На этапе становления стандартов клининговой службы в управляющей компании Весаг был проведен следующий эксперимент, определяющий критерии качества уборки. Несколько человек были приглашены в только что убранный офисный блок, чтобы оценить, насколько чисто в помещении. На вопрос «Чисто ли в офисе?» большинство людей отвечало «вроде бы, да». Когда на следующем этапе опрашиваемых просили уточнить, насколько чисто в офисе, чисты ли стены, потолок и пол, «респонденты» стали более тщательно осматривать мебель, проводить руками по поверхностям. После такой проверки многие пожелали уточнить, можно ли считать чистым целое, если, например, грязный потолок? И бывают ли какие-либо договоренности со службой клининга поэтому поводу? Этот опыт подтверждает вывод о том, что чистота — понятие сугубо субъективное, а клининг может проводиться по стандартам и являться предметом договоренности сторон. Клининг — одна из важнейших составляющих эксплуатации, которая позволяет сохранить не только материалы и оборудование, но и здоровье работающих в офисе людей.

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.
На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.
1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.
2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

Служба администрирования управляющей/эксплуатирующей компании организует и контролирует все рабочие процессы, происходящие на объекте, регулирует от ношения: собственник — управляющий — арендатор.
Вся деятельность службы администрирования проходит в соответствии с сервис-планом. Функции службы администрирования можно рассмотреть на примере санктпетербургской компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости».
Структура службы администрирования наглядно представлена на примерах торгового комплекса и бизнес - центра.
Управляющий объектом подчиняется непосредственно руководителю службы администрирования управляющей/эксплуатирующей компании. От опыта и профессионализма управляющего во многом зависит «жизнь» объекта. Он — координатор всех служб. Его деятельность на объекте зависит от тех полномочий, которые собственник предоставил компании. Во всех случаях администрирование управляющей компании и иногда — расширенное администрирование эксплуатирующей компании включает в себя работу с арендаторами.

Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», Положением «О приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов , другими нормативными документами региональных и местных органов власти.
На практике управляющая/эксплуатирующая компания приходит на объект на разных стадиях готовности последнего. Рассмотрим некоторые из вариантов развития событий с участием такой компании.

При выборе управляющей компании необходимо обращать внимание на опыт ее работы, выраженный в простых количественных показателях. В первую очередь, необходимо узнать срок работы компании на рынке, количество объектов, находящихся в ее управлении, а также количество квадратных метров.

Когда инвестиционный проект рассматривается, предположим, для цели кредитования, одним из важнейших факторов для кредитной организации является то, кто будет осуществлять менеджмент проекта. Всегда и собственники, и кредиторы понимают, что именно от этого фактора зависит уровень обслуживания арендаторов.