Коммерческая недвижимость

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.
На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.
1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.
2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

Служба администрирования управляющей/эксплуатирующей компании организует и контролирует все рабочие процессы, происходящие на объекте, регулирует от ношения: собственник — управляющий — арендатор.
Вся деятельность службы администрирования проходит в соответствии с сервис-планом. Функции службы администрирования можно рассмотреть на примере санктпетербургской компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости».
Структура службы администрирования наглядно представлена на примерах торгового комплекса и бизнес - центра.
Управляющий объектом подчиняется непосредственно руководителю службы администрирования управляющей/эксплуатирующей компании. От опыта и профессионализма управляющего во многом зависит «жизнь» объекта. Он — координатор всех служб. Его деятельность на объекте зависит от тех полномочий, которые собственник предоставил компании. Во всех случаях администрирование управляющей компании и иногда — расширенное администрирование эксплуатирующей компании включает в себя работу с арендаторами.

Чаще всего цена услуг сторонней управляющей компании складывается из себестоимости работ и дополнительного вознаграждения за профессионализм. При этом существует множество схем, по которым рассчитывается вознаграждение управляющей компании.

1. Гарантированный доход собственника
Эту схему использует администрация Санкт-Петербурга при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все, что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами), является выручкой управляющей компании.
....

При выборе управляющей компании необходимо обращать внимание на опыт ее работы, выраженный в простых количественных показателях. В первую очередь, необходимо узнать срок работы компании на рынке, количество объектов, находящихся в ее управлении, а также количество квадратных метров.

Когда инвестиционный проект рассматривается, предположим, для цели кредитования, одним из важнейших факторов для кредитной организации является то, кто будет осуществлять менеджмент проекта. Всегда и собственники, и кредиторы понимают, что именно от этого фактора зависит уровень обслуживания арендаторов.